부동산 투자 공부- 집값에 영향을 미치는 4가지 요소

집값에 영향을 미치는 4가지 요소를 정리해보았다.

부동산 가격은 수요와 공급에 따라 가격이 책정된다. 주택투자에서의 수요 핵심은 ‘심리’이다. 사람들이 이 부동산을 5-6년 후에 지금보다 더 좋아하게 될까?라는 질문을 던져보고 긍정적인 답이 나온다면 수요가 충분하다는 의미이다.

1. 국가경제 상황의 역향
시중에 돈이 많이 풀리게 되면 매매가 늘어나게 되고 가격이 오르게 된다. 시장에 돈이 없으면 매매가 없어지면서 하락으로 이뤄진다.
금리에 따라 부동산 정책에 영향을 많이 미치게 되는데, 금리가 낮으면 이자를 싸게 돈을 융통할 수 있기 때문에 사람들은 초기에 빌릴 수 있는 금액보다 최대한 많이 빌려서 부동산을 매매하려고 하는 특성이 생긴다. 경제가 성장기일 때도 가구소득이 증가하면서 구매력이 올라가면서 집 매매가 많이 이루어질 수 있다. 예를 들어 일본의 부동산 버블 같은 경우도, 국가경제 상황에 따라 버블이 일어났다고 볼 수 있는데 미국 달러 가치가 떨어지면서 일본 제조업은 수출 경쟁력을 잃었고, 그로 인해 일본 정부가 내수시장 활성화를 위해 돈을 풀면서 모든 자금이 주식 및 부동산으로 흘러 들어갔다고 한다.

2. 지역적인 영향
부동산은 지역영향을 많이 받게 되는데, 서울. 경기가 오른다고 해도 지방은 내려갈 수 있고 지방은 오르는데 서울. 경기는 떨어질 수 있다. 이때 해당 지역의 공급물량이 영향을 많이 미치게 된다. 지역은 공급물량에 따라 전세가 및 매매가가 달라진다. 해당 지역의 가구 수 증감에 따라서 부동산 시장 영향에 크게 미친다.

3. 부동산 정책의 영향
부동산 정책에 따라 집값 영향이 있을 수 있는데, 다주택자인 경우 세금을 많이 내도록 정비가 되어있거나, 2+2 전세 제도로 인해 집주인이 전세금액을 높여서 내놓게 만드는 심리를 자극하게 된다. 투자자들은 부동산 정책에 항상 관심을 기울이고 있어야 한다.

4. 심리적인 영향
기대 인플레이션 효과 등으로 인한 부동산 값 변동이 있을 수 있다. 앞으로 더 오를 것 같다는 사회적 분위기가 형성되면, 매매가 활발해지고 부동산 값이 변동한다.
그 외에 지하철역이나 버스노선이 새로 생기거나, 학원이 많이 생기면 미성년자 자녀를 둔 부모층의 수요가 커지면서 가격에 영향이 생긴다.


투자를 하기 전에 반드시 확인해봐야 할 지표들은 따로 포스팅으로 정리해 놓았다.


부동산을 투자 하기 전 반드시 확인해야하는 지표와 부동산 세금 종류
1. 아파트 미분양률
2. 경매 낙찰가율(경매에서 감정가 대비 낙찰가 비율): 낙찰가율이 100% 이상이면 감정가보다 낙찰가가 더 높다는 의미이다.
낙찰가율이 높다면 해당 지역의 수요가 높다는 뜻이고 낙찰가율이 낮으면 감정평가 이후 반년 동안 시세에 별 변화가 없거나 심지어 떨어진 경우일 수 있다. 시장이 안정세이거나 어떠한 이유로 매수 수요가 과거에 대비 떨어진 것이다.
3. 향후 3년간의 입주 물량
4. 인구와 가구수의 증감