요즘 부동산 공부 및 독서를 하면서, 많은 책을 읽고 있다. 정보가 엄청나게 많기 때문에 항상 나는 밀리의 서재에서 하이라이트를 하며 읽는 편이다.
가장 내가 중요하다고 생각 한 부분을 정리하려고 그에 대한 생각을 확장해 나가려고 한다.
1. 투자를 통해 꾸준히 수익을 냄으로써 후천적 부를 얻고자 하는 사람에게는 손실보다 더 무서운 것은 현금흐름이 막히는 것이다.
-지난 상승장을 이용하여 부동산 및 주식의 가치가 급상승한 것을 본 사람들은 실제로 월급이라는 수익소득이라는 것이 하찮게 느껴질 정도로 상대적 박탈감을 느꼈다.
왜 이렇게 열심히 일해야 하지? 남들은 부동산 몇 개 사서 급등하는 것만 바라보고 오르면 팔면 되는데..라는 생각이 지배한다. 그럴 때 즈음 하락장 빔을 21년 말부터 맞기 시작했다. 저금리 시대에 레버리지 (주담대, 신용, 지인대출 등)을 최대한 이용해 자산(주식 또는 부동산)을 매입한 사람에게는 금리의 압박이 크게 작용하기 시작했다. 저금리일 땐 약 2% 정도로 이자에 대한 부담이 낮았던 반면, 이제는 4-5% 이므로 평소 내는 이자의 두 배를 낸 다는 사실에 그 부담이 심해진 것은 사실이다. 이자를 제 때 내지 못하면, 부동산은 경매에 넘어가 내가 구매한 가격보다 훨씬 후려친(?) 가격으로 매각당할 수 있기 때문에 현금흐름을 만들어 내는 것은 굉장히 중요하다. 이에, 작가는 이렇게 설명한다. “투자 잘하기로 유명한 투자자가 갑자기 사라지는 이유도 대부분은 대출이자를 낼 돈을 융통하지 못해서이다. “
2. 지출금 관리는 필수 현금 흐름을 원활하게 하기 위해서는 매월 수익을 내는 ‘흑자 경영‘을 해야 한다.
- 이 뜻은 내가 사용하고 있는 지출을 통제하고 수입을 극대화하라는 것이다. 언제 힘든 경제사이클이 닥칠지 모르니 항상 현금흐름은 만들어 놓아야 한다. 시세차익만 노리는 아파트 투자 같은 경우, 이 시기에 무너지고 자산을 내가 산 가격보다 싸게 매매해야 할 수 또 있다. 전략을 잘 짜 똑똑하게 지출금 관리가 필요한 시기이다. 이런 시기 일 수록 더더욱 월급을 하찮게 생각하지 말자!
3. 적정가격을 판단하는 절대적인 기준이란 없기에, 투자경험과 지식을 쌓으며 가치를 보는 안목을 키우고 객관적인 조건을 분석해 내는 능력을 기르는 것밖에는 방법이 없다.
-많은 사람들이 투자공부는 하기 싫어하면서 남이 제시해 주는 기준을 따르며 신봉하며 그들이 하라는 대로만 한다. 나도 사실 부동산 유튜브를 많이 보는 사람으로서, 부동산 상승기에는 나 혼자 돈을 못 벌고 있는 것은 아닌지, 혼자 조바심에 부모님께 아파트를 사겠다며 혼자 동동거리며 다녔던 기억이 있다. 그때 감사하게도 그나마 부동산 사이클을 아는 아빠가 지금은 절대 사면 안된다며 상투 잡는다며 사지 말 것을 경고했다. 사실 그때는 서울 대림동에 전세자금이라는 목돈이 묶여있어서 이러지도 저러지도 못하는 상황이었다. 그래서 포기했다. 내가 그때 투자했다면 어땠을까? 나는 투자경험과 지식이 없는 상태에서 투자를 해 하락장 빔을 맞고 쓰러졌을 것이다. 투자 경험이 없는 것은 괜찮으나 지식도 없는 상태에서 덤벼들였다가 큰 일을
당할 뻔했다. 지금은 최소 10권 이상의 부동산 책을 보고 있으며, 임장을 다니며 각 지역에 대한 분석과 가치를 보는 안목을 키우려고 노력하고 있다.
4. 이제 막 투자한 사람이라면 여러 사람을 만나 이야기를 나눠야 한다. 개인 투자자에게는 엄연히 한계가 존재한다. 책을 읽고 신문기사를 찾아보면서 다양한 정보를 얻을 수 있지만, 사람을 통해서 얻을 수 있는 정보와 통찰, 경험은 그 보다 귀하다.
- 이 부분이 나에게는 가장 어려운 부분이다. 오프라인 강의를 들으러 가거나 부동산 스터디를 하기에는 내가 너무 망설이는 이유가 있는 것 같다.. “이렇게 까지 해야 하나..? 책 보면서 하면 안 되는 건가”라는 생각이 들지만 여러 부동산 자기 개발서는 독자가 오프라인으로 비슷한 환경에 처해있는 투자자들을 만나 교류하는 것을 강력 추천한다. 교류함으로써 서로 의지도 하면서 정보도 공유하고 받고, 자신만의 풀이 넓어지는 것이다.
5. 내가 좋아하는 데 투자하지 마라. 많은 사람들이 착각하는 것이 투자를 할 때 자기 입장에서 좋은 것을 찾고 스스로 만족하며 흐뭇하게 생각한다. 우리는 자신이 좋아하는 걸 즐거운 마음으로 구입하는 게 아니다.
- 이 부분에서 가장 큰 함정이, 내가 좋아하는 것은 다른 사람들도 좋아하겠지?라는 생각인 것 같다. 여기서 데이터 분석이 가장 중요한데 아파트의 호가, 거래량 등을 보고 자신만의 판단 기준을 세운다. 사람들이 선호하는 아파트의 지역이나 종류는 다르지만, 보통 직주근접+생활시설+학군 등 이 갖춰진 동네를 선호한다. 그런 동네가 비싸고 향후 시세차익을 기대할 수 있는 아파트라고 할 수 있다. 또한 내가 투자하려고 하는 주택에 거주하는 사람들이 어떤 사람들인지 아는 것이 훨씬 중요하다. 그래서 나는 임장을 갈 때, 그 아파트에 사는 사람들의 연령대, 구성원 등을 추측할 수 있는 것들을 본다. 주택이 가진 좋은 요건에 대한 수요가 어떤 지 파악하고 향후 계속 늘어날 것인지 줄어들 것인지 추측할 수 있다.
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