잘 팔리는 부동산은 따로 있다.

하기 내용은 내가 부동산 공부를 하면서, 참고하여 보려고 만든 자료이다.

입지분석 단계
1. 시장분석에 고려해야 할 요인들
범주 및 고려 요인
1) 지역 및 도시분석
-지역 및 도시의 경제활동, 인구 및 소득 수준, 지역 및 도시의 성장과 개발유형, 교통망, 경제기반 분석
2) 근린 분석
-근린 지역의 경제활동, 근린 지역에서 개발사업의 현재와 미래의 경쟁력, 인구적 특성, 교통 흐름
3) 부지분석
-용도 지역제, 건축규제, 전기/가스/상하수도 등 편의 시설, 부지의 크기와 지형적 조건, 접근성
4) 수요분석
-경제, 인구, 추세분석
5) 공급분석
-공실률 및 임대료 수준

근린 분석이란?
-인접지역의 흐름을 파악한다. 인접지역의 현황과 변화를 분석해 인접 지역과 상호관계를 파악하는 기법이다.
- 토지이음(www.eum.go.kr)에서 토지 이용계획 및 도시계획을 확인한다.
- 해당 매물의 주변행위 가능 여부, 건폐율, 용적률 층수 높이 제한, 건축선, 도로조건을 확인한다.
- 건축물에 대한 행위가능 여부가 중요하다. 건축물에 대한 행위 가능 여부는 주변의 지역에 연계해 소음이나 공해 등 문제가 일어날 수 있는 것들을 사전에 차단하기 위해 행위를 금지하는 것이다. 이것은 이후 구매자가 매물을 어떤 것으로 용도 변경을 하거나, 리폼을 할 때 허가가 나지 않을 수 있어 잘 확인해야 할 사항이다.
- 국가법령정보센터 (www.law.go.kr)에 들어가면 토지이용계획의 범위와 건축물에 대해 상세히 제시되어있다.
- 일반적으로 제1종 전용 주거지역이 제1종 일반주거지역보다 규제가 강하다. 그래서 행위제한이 많다.

부지 분석이란?
- 대지와 도로의 관계성을 파악하고, 건축규제, 지형적 조건, 접근성들을 파악한다.
첫째, 대지와 도로의 관계성을 파악한다. 이는 차량 및 고객의 접근성 양호한 지 확인한다.
둘째, 부지의 건폐율과 용적률을 확인한다.

Chat GPT에게 대신 물어보았습니다!
*건폐율(建蔽率- building coverage ratio)은 토지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 한 필지의 땅 위에 건축물이 차지하는 면적이 전체 땅 면적에서 차지하는 비율을 나타냅니다. 건폐율은 주로 도시 계획과 건축 규제에서 사용되며, 건축물의 밀도를 조절하기 위해 설정됩니다. 예를 들어, 건폐율이 50%인 토지의 경우, 1,000제곱미터의 땅 위에 최대 500제곱미터까지 건축할 수 있다는 의미입니다. 건폐율은 도시의 환경, 쾌적성, 안전 등을 고려하여 다양한 건축 규제에서 중요한 역할을 합니다.

*용적률(容積率-floor area ratio)은 토지 면적에 대한 건축물의 총 바닥 면적의 비율을 의미합니다. 쉽게 말해, 특정 토지 위에 지어진 건축물의 전체 바닥 면적이 그 토지 면적에 대해 얼마나 되는지를 나타내는 지표입니다. 이는 건축물의 층수를 포함한 총면적을 기준으로 합니다. 예를 들어, 용적률이 200%인 경우, 1,000제곱미터의 땅에 최대 2,000제곱미터의 바닥 면적을 가진 건축물을 지을 수 있다는 뜻입니다. 이때 바닥 면적은 건축물의 모든 층의 면적을 합한 것입니다. 용적률은 도시의 밀도와 건축물의 높이를 규제하는 중요한 요소로, 도시 계획과 건축 규제에서 사용됩니다. 그래서, 용도지역을 먼저 확인하고 나서, 건폐율과 용적률을 확인하면 다시 부시고 올릴 수 있는 면적도 알 수 있어요!

수요 분석
- 해당 매물에 어떤 고객이 올지 가상의 구매 예정자에 맞추어 분석하기 위해 경제, 인구, 추세 분석을 한다. 수요분석은 예상고객의 가족구성(인구 또는 주된 사용자), 연소득(경제), 인테리어 스타일(추세 및 트렌드)을 분석한다.
- 서울시나 소상공인진흥공단에서 무료로 제공하고 있는 상권분석 서비스 (Newsearch.seoul.go.kr): 해당 매물에 대한 주소를 입력하고, 시간대별 상존인구 선택한다.

공급 분석
첫째, 해당 매물의 주변에 대체될 수 있는 공급적 측면을 고려한다.
둘째, 매물의 주변 공실률과 임대료 수준을 알아본다.



입지분석이라는 것은 참 쉽지가 않다. 어쨌든, 분석이라는 단어가 들어가면 두 가지 이상의 요소를 고려하여 공부를 해야 하는 부분인 것 같다. 단순히, 유동인구가 많네?라고 해서 부동산을 매입하면 안 된다는 뜻이다. 매입하려고 하는 부동산의 용도를 생각해 보고, 어떤 고객층이 이용할 것 같은지, 수요는 꾸준할지? 향후 재건축을 고려하여 건폐율 및 용적률까지도 확인해야 하는 것이 부동산이라는 것인 것 같다. 처음에는 건폐율, 용적률 같은 어려운 단어가 나와 헷갈리기도 했지만, 이번에 챗 지피티에게 물어보면서 많이 해결되었다!
출처: 책  ”잘 팔리는 부동산은 따로 있다 “ 장미정